טור דעה\ כחלון הוא הגורם לדהירת מחירי הדירות - והנה הסבר

פורום השקעות - נדלן - כולל קבוצות רכישה, בעלי קבוצת רכישה
מוזמנים לפרסם את הקבוצות.

טור דעה\ כחלון הוא הגורם לדהירת מחירי הדירות - והנה הסבר

הודעה שלא נקראהעל ידי messi » 16 נובמבר 2016 11:35

הבוקר פורסם בביזפורטל טור דעה של ארז כהן, לשעבר יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, המתייחס לקפיצה הנוספת במחירי הדירות. הנה הטור:
מי שמעוניין לקרא בעצמו: http://www.bizportal.co.il/marketopioni ... cle/454877


בעקבות נתוני הלמס המצביעים על זינוק ללא תקדים של מחירי הדיור, טענתי היא כי דווקא מדיניות כחלון מאז מינויו לשר האוצר במאי 2015, לפני שנה וחצי, תדלקה את רמות המחירים ואילולא מדיניות זו רמות המחירים היו עולים הרבה פחות בשנה וחצי האחרונה!

דווקא כשכחלון נטל לידיו לפני שנה וחצי את מושכות נושא הדיור, וקיבל מנדט ללא תקדים בהיסטוריה של מדינת ישראל, הן כשר אוצר והן כאחראי על על מדיניות השיכון, הייתה תחושה שמחירי הדיור עומדים להיעצר. בדיקה כלכלית שערך משרדי מצביעה באופן חד משמעי על כך ש״פעולות יתר״ שביצע כחלון ובעקבותיו נגררה כל המערכת, היו גורם מרכזי ביותר בדהירת המחירים. על מנת לסבר את האוזן: מאז בחירת כחלון לשר האוצר, עלה מחיר דירה ממוצעת במדינת ישראל ב-150-200 אלף שקלים, אותה הנחה שהוא מציע במסגרת מחיר למשתכן!!

1. כחלון ביצע טעות אסטרטגית כשהכפיל ביוני 2015 את מס הרכישה. הטעות הייתה לא רק בכך שהבריח את רוב המשקיעים מהשוק, אלא בכך שמס הרכישה עצמו דחף פסיכולוגית את רמות המחירים כלפי מעלה(!) ויצר חשש מפני אי וודאות, מפני גזירות נוספות ועליות מחירים נוספות שאכן מימשו את עצמן.

2. כחלון ביצע טעות אסטרטגית בכך שהפך תכנית נישה, שכבודה במקומה מונח, דוגמת מחיר למשתכן, לעיקר תכנית הדיור שלו. בכך הוא הזניח את עיקר השוק, הפך אותו לדו-ראשי, יצר רמות ציפיות שלא יתממשו אצל רוכשים, והאכזבה הביאה רבים מהם לרכוש דירות כמעט בכל מחיר.

3. בו בזמן, כאמור, ה״מיינסטרים״ של שוק הדיור הוזנח ולא טופל כראוי ועליות המחירים שאיפיינו אותו לא זכו להתייחסות, זאת לעומת התייחסות לא פרופורציונלית למחיר למשתכן שכידוע הצלחתה עד כה חלקית ביותר.

4. טעות חמורה לא פחות הייתה הסכמי הגג הגורפים עם 18 עיריות, ובסל הכל כרבע מיליון דירות, זאת מבלי לבדוק באופן פרטני מה רמת הביקושים בכל עיר ועיר, האם ישנן תשתיות מספיקות, מקומות עבודה ראויים, האם השקעה אדירה זו בכלל כדאית ובכלל כמה זמן ייקח לקדם פרוייקטים אלה עד שיהיו דירות בשוק.

5. תכניות פינוי בינוי הוזנחו כמעט לחלוטין זאת בשל ההנחה שממילא הן לוקחות שנים רבות ולא יוכלו להעניק את היצע הדיור הדרוש בטווח הנראה לעין.

6. מטה הדיור באוצר גמגם ולא קיבל כל החלטה משמעותית חדשה בנושא התמ"א 38 במשך תקופה ארוכה מאוד. גם כשהחלטה זו התקבלה, לפני שבוע בלבד, היא היתה בבחינת מעט מידי ומאוחר מידי. כמעט חסרת משמעות לחלוטין.

7. הצהרות חוזרות ונשנות מפי כחלון, גלנט, אלי כהן ונערי האוצר דוגמת מיסוי דירה שלישית, הגבלת גובה משכנתאות למשקיעים, המרת דירות באגח״ים ועוד כהנה וכהנה רק בלבלו עוד יותר את השוק, מחד גיסא המשיכו להבריח משקיעים ומאידך גיסא הכניסו גם את השוק ה״עממי" יותר של זוגות צעירים ומשפרי דיור לכוננות ספיגה של ״חלילה נאבד את ההזדמנות לדירה״.

8. נוצר פער גדל והולך בין ההבטחות לבין המציאות. פער זה שבר לחלוטין את הקרדיט והאמון שהעניק הציבור הרחב לכחלון בתחילה והקערה התהפכה לחלוטין.

9. בד בבד הבנקים לא שקטו על השמרים והעלו את הריבית על המשכנתאות באופן תלול. עובדה זו, לכשעצמה, הלחיצה עוד יותר את הרוכשים שחששו מעליית מחירים נוספת ובלית ברירה לקחו מימון גדול יותר מה שדחף עוד יותר את המחירים כלפי מעלה.

10. לא טופל כלל נושא העיוות הבסיסי בשוק הנדל״ן. לא הוכנסה טכנולוגיה ושיטות בנייה מתקדמות. לא הורד מיסוי מיותר דוגמת עלויות פיתוח בפריפריה. לא הובאו עובדים זרים מיומנים שיקצרו הליכי בנייה.

לסיכום, הרבה זמן וכסף הושקעו בפעולות ראווה שנויות במחלוקת שדווקא סיבכו את שוק הדיור, זאת במקום להשקיע בפעולות אסטרטגיות חכמות ושקטות שהיו מייצרות אווירה חיובית בשוק הדיור ולא את האי וודאות הגובלת לעתים בהיסטריה המאפיינת אותו כיום.
messi
משתמש בכיר, פעיל ומוערך !
משתמש בכיר, פעיל ומוערך !
 
הודעות: 168
הצטרף: 23 מאי 2009 22:24

חזור אל פורום נדלן ( פורום נדל"ן )